第5章 相続・生前贈与
相続した空き家の
相続した空き家の
3,000万円控除
ようするに→実家を相続して売るなら、期限内なら大きな控除が使える話
最終確認日:2026年9月10日 ※制度は変わることがあります
親から実家を相続して、住む人がいない——そんなとき、
条件を満たして売れば売却益から3,000万円を差し引ける特例があるんだ。
譲渡税の税率は約20%だから、最大約600万円の節税インパクト。
ただし期限と条件がキッチリ決まってる。チェックリストで確認しよう!
1効果——利益3,000万円までなら税金ゼロ
この特例(空き家特例)を使うと、相続した実家を売って出た利益から最大3,000万円を控除できます。 親が昔から持っていた家は取得費が分からず利益が大きく計算されがちなので、 この控除があるかないかで、手取りは数百万円単位で変わります。 なお2024年からは、相続人が3人以上いる場合は控除額が2,000万円になりました。
図:使えるかどうかのチェックリスト
2耐震か、更地か——家の状態の条件
旧耐震の家が対象なので、売り方は「耐震リフォームして売る」か「取り壊して土地で売る」のどちらか (もともと耐震基準を満たしていればそのままでOK)。 2024年からは、売ったあとに買主側が翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しをする場合も対象になり、 ぐっと使いやすくなりました。「古家付きのまま売って、解体は買主にお任せ」という取引でも道が開けたのです。
3手続き——市区町村の「確認書」+確定申告
この特例には専用の手続きがあります。 ①家のある市区町村で「被相続人居住用家屋等確認書」を取得(電気・水道の閉栓証明などで空き家だったことを証明)、 ②売った翌年の2月16日〜3月15日に確定申告。 この2つをやらなければ、条件を満たしていても1円も控除されません。 「申請しないと使えない」制度の代表格です。
ここが落とし穴
①相続後にいったん貸すと使えなくなります。「売るまでのつなぎで賃貸に」は、この特例と引き換えになる判断。大家さんこそ要注意です。
②「3年目の年末」と「2027年12月末」の早いほうが締切。
③親子など特別な関係者への売却は対象外。
④相続財産の売却では「取得費加算の特例」という別の制度もあり、どちらか選択です。どちらが得かは税理士に試算してもらいましょう。
きょうのまとめ
- 相続した実家の売却益から最大3,000万円控除(3人以上の相続なら2,000万円)
- 旧耐震(昭和56年5月以前)の一人暮らしの家が対象。耐震化か取り壊しが条件(買主側の実施もOKに)
- 市区町村の確認書+確定申告をしないと1円も控除されない
- 相続後に貸したらアウト。売る予定なら貸さない