知らないと
損
する 大家さんのお金の話
¥
この子と一緒に学びます
その税金・その保険料、
じつは
払いすぎ
かも!
お金の制度は「知ってる人だけがトクをする」しくみ。 でも、むずかしい本を読む必要はありません。 このサイトは、ぜんぶ
図解つき
で、 中学生でも分かることばだけで説明します。
一
むずかしい用語は、その場でぜんぶ説明します
二
どの記事にも、ひと目で分かる図が入っています
三
「いくら損するのか」を数字で見せます
もくじ
第1章 税金
第2章 保険・修繕
第3章 融資・売却・法人化
第4章 運営
第5章 相続・贈与
第6章 補助金
¥
第1章 税金で損しない
申請すれば戻るお金・出すだけで使える控除、ぜんぶ知ってますか?
よめます!
減価償却で税金が安くなるしくみ
ようするに→建物の「古くなっていく分」を経費にできる話
古い物件ほど強力。使い方しだいで
毎年の税金が数十万円
変わります。
よめます!
固定資産税、払いすぎていない?
ようするに→役所も計算をまちがえることがある話
見直しをお願いしたら
払いすぎた分が戻ってきた
例、実はあります。
よめます!
青色申告と家族へのお給料
ようするに→紙を1枚出すだけで税金が安くなる話
届出を
出していないだけ
で、毎年トクを逃している人がたくさんいます。
よめます!
修繕費?それとも資本的支出?
ようするに→同じ工事でも税金の扱いが変わる話
分かれ目を知らないと、
その年に経費にできる金額
が大きく減ります。
よめます!
不動産取得税は「自分で申請」してこそ
ようするに→黙っていると安くしてもらえない話
条件を満たしていても、
申請しないと軽減されない
ことが多いんです。
よめます!
損益通算で税金を取りもどす
ようするに→不動産の赤字とお給料をぶつける話
サラリーマン大家さんなら、
源泉徴収された税金が戻ってくる
ことも。
よめます!
払いすぎた税金は5年もどせる(更正の請求)
ようするに→昔の申告のまちがいを直してお金を返してもらう話
経費の入れ忘れも計算ミスも、
申告期限から5年以内
なら取り戻せます。
よめます!
税金はスマホで払うと手数料タダ
ようするに→30万円以下の国税はPay払いできる話
納付書を持って並ばなくてOK。
手数料は無料
です(30万円以下まで)。
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カード納税は得する人と損する人がいる
ようするに→手数料約1%とポイント還元の勝負の話
還元率が手数料を
上回るカードなら得
、下回れば損。分岐点を図解します。
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台風や地震で被災したら税金が安くなる
ようするに→災害の損害を確定申告で取り返す話
雑損控除・災害減免
という2つの救済制度。忘れた頃の申告で差がつきます。
第2章 保険・修繕で損しない
せっかく入っている保険、使いこなせていますか?
よめます!
火災保険で直せる場所は意外と多い
ようするに→台風や雪のこわれは保険で直せる話
知らずに
自分のお金で修理
してからでは、もったいない!
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地震保険料控除のとりこぼし
ようするに→自宅は控除・賃貸物件は経費、という仕分けの話
自宅の分は
控除
、賃貸物件の分は
全額経費
。仕分けをまちがえると損します。
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外壁が落ちて通行人にケガ…から守る保険
ようするに→大家さんの賠償責任にそなえる特約の話
死亡事故なら賠償は億単位のことも。
火災保険に特約でつけられる
のに、未加入の大家さんが多数。
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入居者の死亡事故にそなえる「家主費用特約」
ようするに→万一のときの原状回復や空室の損失をカバーする話
高齢入居が増える時代の備え。
見舞金・原状回復費・空室損失
を補償します。
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火災保険料、「構造」の判定ミスで払いすぎ?
ようするに→建物の区分がちがうと保険料もちがう話
構造級別の判定が誤っていたら、
払いすぎた保険料が戻る
ことがあります。
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大規模修繕の積立が経費になる共済
ようするに→外壁塗装のお金を積み立てながら節税する話
ふつうの積立預金は経費にできません。共済なら
掛金を経費計上
できます(注意点も解説)。
第3章 融資・売却・法人化で損しない
言わないと下がらない。1年待つだけで変わる。
よめます!
金利は「言わないと」下がらない
ようするに→銀行と交渉していいんだよという話
たった0.5%の差でも、
返すお金の合計は数百万円
変わります。
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売るタイミングと「5年の壁」
ようするに→売る年をずらすだけで税金が半分になる話
持っていた年数で、売ったときの税率は
約2倍
ちがいます。
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法人にする?個人のまま?
ようするに→規模が大きくなったら会社をつくる話
ある規模をこえると、
個人のままのほうが損
になる分かれ目があります。
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「5棟10室」の壁を知っていますか
ようするに→「事業」とみなされる規模のボーダーラインの話
この線をこえると
65万円控除・家族への給与・共済加入
まで道が開けます。
よめます!
大家さんにも退職金がつくれる(小規模企業共済)
ようするに→掛金を全額所得控除しながら退職金を積む話
月1,000円〜7万円で
掛金が全額所得控除
。専業大家さん・資産管理会社の役員は要チェック。
よめます!
法人だけが使える積立(経営セーフティ共済)
ようするに→法人と個人で使える制度がちがう話の代表例
個人の家賃収入だけでは入れず、
法人なら使える
。法人化の隠れたメリットです。
よめます!
自宅を「会社の社宅」にする節税
ようするに→法人名義の家に住んで家賃を経費にする話
条件を満たせば
家賃の大部分を法人の経費
にできます。
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電子契約なら印紙代はゼロ
ようするに→紙のハンコ契約だけにかかる税金の話
売買契約書の印紙は数万円。
電子契約には印紙税がかかりません
。
第4章 運営で損しない
日々の管理の中の「払わなくていいお金」
よめます!
原状回復、どこまで大家さんの負担?
ようするに→退去のときの修理代、だれが払うかの話
ルールを知らないと、
入居者さんの負担分まで
払うことになります。
よめます!
家賃滞納は「最初の一手」で決まる
ようするに→払ってもらえないとき最初にやることの話
対応が遅れるほど回収はむずかしく。
初動の順番
を知っておきましょう。
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滞納家賃、自分で裁判所に行けるって知ってた?
ようするに→弁護士なしでできる回収手続きの話
少額訴訟・支払督促
というシンプルな手続きがあります(使える条件は記事で)。
よめます!
家賃以外の「すきま収入」
ようするに→自販機・アンテナ・屋根貸しの話
物件が生むのは家賃だけじゃない。
遊んでいる場所がお金
になります。
よめます!
漏水した月の水道代は減免できるかも
ようするに→跳ね上がった水道料金の救済の話
多くの自治体に
減免の申請制度
があります。あきらめて払う前に確認を。
第5章 相続・生前贈与で損しない
物件とお金を、次の世代へじょうずに渡すために
よめます!
なぜ不動産は相続対策になるの?
ようするに→現金より物件のほうが税金が安くなる話
同じ1億円でも、現金と物件では
税金の計算のもとになる金額
がぜんぜん違います。
よめます!
小規模宅地等の特例
ようするに→貸している土地の評価が半分になる話
使えるかどうかで
相続税が激変
。しかも税金が0円になる場合でも
申告しないと使えません
。
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相続した空き家の3,000万円控除
ようするに→実家を売るなら期限内がおトクという話
期限をすぎてから売ると、
使えたはずの大きな控除
が消えます。
よめます!
生前贈与のルールが変わった
ようするに→元気なうちに渡すなら早いほうがいい話
贈与が相続の計算に戻される期間が
3年→7年に延長
されました。
よめます!
遺言書がないと物件が動かせない
ようするに→家族が共有名義になると大変という話
共有になった物件は
全員のハンコがないと
売ることも直すこともできません。
よめます!
相続登記はもう「義務」です
ようするに→名義変更をサボると罰金がある話
放置すると
過料(罰金のようなもの)の対象
に。知らない人がまだ多数。
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相続時精算課税制度という選択肢
ようするに→先に財産を渡して、税金はあとで精算する話
2024年から使いやすくなったけど、
届出しないと使えず、一度選ぶと戻れません
。大家さんは特に慎重に。
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「名義預金」は贈与になっていない
ようするに→子ども名義の口座にコツコツ貯めてもダメな話
契約書のない貯金は、
まるごと相続財産
と判定されることがあります。
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住宅取得資金の贈与(最大1,000万円)
ようするに→子や孫の家の購入資金を非課税で渡せる話
期限つきの制度で、
税金0円でも申告しないと
1円も適用されません。
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おしどり贈与(夫婦の自宅2,000万円)
ようするに→結婚20年たった夫婦の自宅プレゼントの話
自宅なら
2,000万円まで非課税
で渡せます。これも申告が条件。
よめます!
孫の学費、「その都度」ならもともと非課税
ようするに→1,500万円の一括贈与は終了。でも本命の非課税は残っている話
一括贈与は2026年3月で新規終了。実は
必要な都度払う学費は上限なく非課税
です。
よめます!
いらない土地は国に引き取ってもらえる
ようするに→相続した使い道のない土地を手放す新制度の話
2023年にできた制度。ただし
条件はきびしめ
なので、現実的な使いどころを解説します。
第6章 補助金・もらえるお金で損しない
大家さんが対象なのに、大家さんに知らされていないお金
よめます!
賃貸オーナー専用の給湯器補助金がある
ようするに→給湯器の交換に国がお金を出してくれる話
給湯器はどうせいつか壊れるもの。
知ってて交換するか
で差がつきます(年度ごとの制度)。
よめます!
窓・断熱リフォームの補助金
ようするに→物件の省エネ改修に使える国の制度の話
給湯器の補助と
併用できる
のがポイント。物件の魅力アップ=空室対策にも。
よめます!
リフォームで固定資産税が下がる(申告制)
ようするに→省エネ・耐震改修の「ごほうび減税」の話
工事完了から
3ヶ月以内に申告
しないと消えてしまう減額です。
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空室を「セーフティネット住宅」にする
ようするに→入居を拒まない住宅として登録すると補助がもらえる話
改修費や家賃の補助あり。ただし
家賃の縛り
もあるので、損得の両面を図解します。
よめます!
自分の市の補助金、5分で探せる
ようするに→耐震・防犯カメラ・ブロック塀…自治体ごとのお宝の話
補助金は
物件の住所で変わります
。すぐできるチェック方法を紹介。