売るタイミングと
「5年の壁」

1税率はほぼ2倍——39.63% vs 20.315%

個人が物件を売った利益(譲渡所得)にかかる税率は、 所有期間5年以下の短期譲渡なら39.63%、5年超の長期譲渡なら20.315%(いずれも所得税・住民税・復興税の合計)。 たとえば利益が1,000万円なら、税金は約396万円か約203万円か——約193万円の差です。 売り急ぐ事情がないなら、この壁を越えてから売るのが鉄則です。

2ワナはここ——数えるのは「売った年の1月1日」時点

「買ってから5年たったから大丈夫」——ここが最大の落とし穴。 5年超かどうかは、売った日ではなく「売った年の1月1日」時点で判定されます。 たとえば2021年3月に買った物件を2026年3月に売ると、実際は5年たっていますが、 2026年1月1日時点では4年10ヶ月なので短期扱い。長期にするには2027年1月1日以降に売る必要があります。 ざっくり言うと「買った年から数えて6回目のお正月を越えてから売る」と覚えてください。

3利益の計算にも「へらせる材料」がある

税金がかかる利益は「売値−(買ったときの費用+売るときの費用)」。 仲介手数料や印紙代などの譲渡費用の入れ忘れ、買ったときの取得費の証明書類の紛失は、そのまま税金の払いすぎにつながります。 売買契約書・領収書は物件を売り終わって申告が済むまで、絶対に捨てないこと。 なお計算上の取得費は減価償却した分だけ小さくなるので、償却を効かせた物件ほど売却時の利益は大きく出ます(減価償却の記事とセットでどうぞ)。