第1章税金

減価償却で税金が
安くなるしくみ

ようするに→建物の「古くなっていく分」を、お金を払わずに経費にできる話

最終確認日:2026年9月10日 ※制度は変わることがあります

「減価償却(げんかしょうきゃく)」——漢字4文字でむずかしそうだけど、大家さんの節税のいちばんの主役なんだ。しかも財布からお金が出ていかないのに経費になる、ふしぎな存在。しくみを知ってる人と知らない人で、毎年の税金が大きく変わるよ!

1建物は「毎年少しずつ経費」にできる

1,500万円の物件を買った年に、1,500万円をまるごと経費にはできません。そのかわり、建物は年月とともに古くなっていくので、「古くなっていく分」を毎年少しずつ経費にしていいことになっています。これが減価償却です。大事なルールがひとつ——経費にできるのは建物だけ。土地はダメ。土地は何年たっても古くならない、という考え方だからです。

図1:減価償却できるのは「建物」だけ

用語メモ減価償却=モノの値段を「使える年数」で割って、毎年少しずつ経費にすること。物件価格は「建物いくら・土地いくら」に分けて考えます(この分け方が大事、というのは後ほど)。

2何年で割るの?——構造で決まっています

「使える年数」は自分では決められず、建物の構造ごとに法律で決まっています。これを法定耐用年数(ほうていたいようねんすう)といい、賃貸住宅の場合は 木造22年・鉄骨造34年・RC造(鉄筋コンクリート)47年です。たとえば新築で建物1,100万円の木造アパートなら、ざっくり1,100万円÷22年=毎年50万円ずつ経費にできる計算です。

図2:構造ごとの法定耐用年数(賃貸住宅の場合)

3中古はもっと早く経費にできる(築古の魔法)

中古で買った建物は、残りの寿命が短いぶん、もっと短い年数で割ってよいルール(簡便法)があります。計算式は2パターン。まだ耐用年数が残っていれば「(法定耐用年数−築年数)+築年数×20%」。そして築年数が法定耐用年数を全部すぎていたら「法定耐用年数×20%」です。

つまり築22年超の木造なら、22年×20%=4.4→端数切り捨てでたった4年。建物1,200万円なら毎年300万円という大きな経費を、4年間つくれることになります。築古物件が節税に強いといわれる理由は、まさにここです。

図3:中古の耐用年数のはやみ計算(築22年超の木造の例)

4なぜ節税になるの?——「お金の出ない経費」だから

税金は「家賃収入−経費」で残った利益にかかります。減価償却は財布からお金が出ていかないのに、経費として利益を減らしてくれるので、手元にお金を残しながら税金だけを軽くできるのです。給与のあるサラリーマン大家さんなら、帳簿上の赤字を給与とぶつける「損益通算」との合わせ技も使えます。

図4:減価償却が利益をへらしてくれるイメージ(年間の例)

5知っておくべき3つの落とし穴

ここが落とし穴

① 償却が終わると税金が重くなる——4年償却なら5年目から経費が急に消え、利益がふくらみます。「終わったあと」まで考えて買うのがプロの目線。
② 売るときに取り戻される——償却した分だけ帳簿上の建物の値段が下がるので、売却時の利益(譲渡所得)が大きく計算され、税金が増えます。減価償却は「税金ゼロの魔法」ではなく「税金の先送り+税率の差で得をする」しくみと理解するのが正解。
③ 建物価格の決め方で全部変わる——同じ1,500万円の物件でも「建物いくら」とするかで償却額が激変します。売買契約書に建物価格や消費税額を明記してもらうのが基本。大規模リフォーム済み物件は簡便法が使えない場合もあるので、金額が大きいときは税理士に相談を。

きょうのまとめ

建物の「古くなる分」はお金を払わずに経費にできる。土地はダメ
年数は構造で決まる。木造22年・鉄骨34年・RC47年(賃貸住宅)
築22年超の木造なら4年の短期償却。築古が節税に強い理由
ただし「償却後」と「売却時」まで見すえてこそ本当の節税

自分の物件の「建物価格」と「残りの償却年数」、すぐ言えるかな? 確定申告書の「減価償却費の計算」欄を見れば載っているよ。まずはそこを確認するところから始めてみてね!